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潘石屹自掏腰包6億元CBD拿地 謹(jǐn)慎對(duì)待公司融資
(2006-5-18 15:47:03) 有位讀者讀過此文 來源:中國房地產(chǎn)報(bào)  打印本頁

  在競得朝外SOHO地塊兩年后,潘石屹再次在北京CBD地區(qū)受讓了一個(gè)建筑體量為7.8萬平方米的項(xiàng)目。這是SOHO中國自受讓SOHO尚都項(xiàng)目以來,通過協(xié)議受讓的最新一個(gè)項(xiàng)目。

  據(jù)悉,此次交 易涉及金額約6億元。有消息稱,該6億元現(xiàn)金完全是SOHO中國自掏腰包,并未動(dòng)用銀行貸款,這占到了其自有現(xiàn)金流的1/3。

  事實(shí)上,這筆交易早在今年4月初就已簽訂轉(zhuǎn)讓合同,但由于合作方不愿過早公布,所以業(yè)內(nèi)雖有傳言,但均對(duì)內(nèi)情不詳。

  據(jù)了解,此次SOHO中國受讓的新項(xiàng)目位于朝陽區(qū)光華西里,該地塊規(guī)劃用途為商業(yè)和寫字樓。地上建筑面積約為5萬多平方米,地下約為2.7萬平方米。

  完成此次交易后,SOHO中國當(dāng)前的土地儲(chǔ)備增加到近22萬平方米。雖然此次拿地可以暫時(shí)緩解SOHO中國對(duì)土地的饑渴,但并不能改變SOHO中國在土地儲(chǔ)備方面面臨的尷尬局面,其目前最大的發(fā)展瓶頸仍是土地儲(chǔ)備。

  此前,SOHO中國僅剩下朝外SOHO項(xiàng)目尚待開發(fā),該項(xiàng)目體量為14萬平方米。如以去年該公司的營業(yè)額計(jì)算,SOHO中國綜合實(shí)力在北京的地產(chǎn)公司中位于前列,但其項(xiàng)目儲(chǔ)備量與綜合地位遠(yuǎn)不相稱。

  “潘石屹在策略上的謹(jǐn)慎是導(dǎo)致SOHO中國如今面臨土地瓶頸的一個(gè)重要原因。”一位接近潘石屹的人士表示,作為SOHO中國的聯(lián)席總裁,潘石屹主要負(fù)責(zé)拿地、戰(zhàn)略規(guī)劃等業(yè)務(wù)。此前,由于過分擔(dān)心囤積土地會(huì)導(dǎo)致公司債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)累積,其在增加土地儲(chǔ)備的戰(zhàn)略判斷上一度發(fā)生錯(cuò)誤,以致如今增加開發(fā)項(xiàng)目儲(chǔ)備的成本風(fēng)險(xiǎn)和門檻都有較大提高。

  而據(jù)SOHO中國內(nèi)部人士透露,潘石屹在意識(shí)到上述問題后,也開始加大主動(dòng)尋地的力度,但效果不佳。

  從2004年底開始,SOHO中國經(jīng)歷了兩次在CBD區(qū)域拿地失意的事件:京廣橋西南角的一個(gè)20余萬平方米的項(xiàng)目,在簽約最后一刻擱淺,新恒基后來居上;而位于朝陽劇場附近的一個(gè)地塊的轉(zhuǎn)讓洽談中,SOHO中國最終也未能與急于增加上市業(yè)績的首創(chuàng)置業(yè)洽談成功。

  “但SOHO中國目前在拿地方面并不是很著急。潘石屹判斷今后市場上將會(huì)有更多優(yōu)質(zhì)的地塊和項(xiàng)目出讓,但當(dāng)前土地價(jià)格仍處于高位,所以他并不急于出手購買!鄙鲜鋈耸繉(duì)記者說。

  另一方面,潘石屹在拿地問題上的謹(jǐn)慎作風(fēng)也在SOHO中國的融資舉動(dòng)上有所體現(xiàn)。

  一般來講,“現(xiàn)金為王”是企業(yè)的黃金法則,企業(yè)通常會(huì)利用信貸等財(cái)務(wù)杠桿來保證公司運(yùn)營中現(xiàn)金流的充裕。

  目前房地產(chǎn)市場仍處與宏觀調(diào)控的微妙時(shí)期,雖然有跡象表明銀行信貸有放松的趨勢(shì),但多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈依然相對(duì)緊張。此時(shí),SOHO中國在拒絕使用銀行貸款的前提下,拿出1/3的自有現(xiàn)金買地,此舉顯得有些反常。

  對(duì)此,潘石屹解釋稱,貸款在宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境好的時(shí)候是正面杠桿,當(dāng)環(huán)境差的時(shí)候就會(huì)演變成負(fù)面杠桿。因此直到目前為止,他的公司沒有一分錢的貸款。

  “對(duì)我來說,首先要花掉的錢是自己的存款,目前我們自有資金還比較充裕;其次是預(yù)售款,因?yàn)椴恍枰Ц独;第三是用國?nèi)商業(yè)銀行的貸款;第四步是借助海外基金來籌資;最后才是上市!彼硎荆爱(dāng)?shù)谝还P錢沒有花完的時(shí)候,我就不會(huì)考慮采取第二種方式;第二種方式?jīng)]有用盡時(shí),我也不會(huì)采取第三種方式!

  但僅僅依靠自有資金拿地,在土地“招拍掛”、地價(jià)不斷上漲的時(shí)代已日漸行不通。而潘石屹把銀行貸款僅僅作為購地資金輔助選項(xiàng)的理念,似乎已限制了SOHO中國獲地的視野和能力。對(duì)于SOHO中國而言,這或許成為變成一個(gè)需要其反思的問題。

  有外部分析認(rèn)為,從長遠(yuǎn)看,SOHO中國要做大,還是要對(duì)當(dāng)前小而安全的經(jīng)營路線做出調(diào)整,通過銀行貸款、信托或私募等方式,適當(dāng)?shù)卦黾油獠抠Y金在公司經(jīng)營中的支援力度。顯然,對(duì)于穩(wěn)健的SOHO中國而言,拓寬融資渠道無疑是其增強(qiáng)實(shí)力的必要選擇!
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