在競得朝外SOHO地塊兩年后，潘石屹再次在北京CBD地區(qū)受讓了一個(gè)建筑體量為7.8萬平方米的項(xiàng)目。這是SOHO中國自受讓SOHO尚都項(xiàng)目以來，通過協(xié)議受讓的最新一個(gè)項(xiàng)目。
據(jù)悉，此次交
易涉及金額約6億元。有消息稱，該6億元現(xiàn)金完全是SOHO中國自掏腰包，并未動(dòng)用銀行貸款，這占到了其自有現(xiàn)金流的1/3。
事實(shí)上，這筆交易早在今年4月初就已簽訂轉(zhuǎn)讓合同，但由于合作方不愿過早公布，所以業(yè)內(nèi)雖有傳言，但均對(duì)內(nèi)情不詳。
據(jù)了解，此次SOHO中國受讓的新項(xiàng)目位于朝陽區(qū)光華西里，該地塊規(guī)劃用途為商業(yè)和寫字樓。地上建筑面積約為5萬多平方米，地下約為2.7萬平方米。
完成此次交易后，SOHO中國當(dāng)前的土地儲(chǔ)備增加到近22萬平方米。雖然此次拿地可以暫時(shí)緩解SOHO中國對(duì)土地的饑渴，但并不能改變SOHO中國在土地儲(chǔ)備方面面臨的尷尬局面，其目前最大的發(fā)展瓶頸仍是土地儲(chǔ)備。
此前，SOHO中國僅剩下朝外SOHO項(xiàng)目尚待開發(fā)，該項(xiàng)目體量為14萬平方米。如以去年該公司的營業(yè)額計(jì)算，SOHO中國綜合實(shí)力在北京的地產(chǎn)公司中位于前列，但其項(xiàng)目儲(chǔ)備量與綜合地位遠(yuǎn)不相稱。
“潘石屹在策略上的謹(jǐn)慎是導(dǎo)致SOHO中國如今面臨土地瓶頸的一個(gè)重要原因。”一位接近潘石屹的人士表示，作為SOHO中國的聯(lián)席總裁，潘石屹主要負(fù)責(zé)拿地、戰(zhàn)略規(guī)劃等業(yè)務(wù)。此前，由于過分擔(dān)心囤積土地會(huì)導(dǎo)致公司債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)累積，其在增加土地儲(chǔ)備的戰(zhàn)略判斷上一度發(fā)生錯(cuò)誤，以致如今增加開發(fā)項(xiàng)目儲(chǔ)備的成本風(fēng)險(xiǎn)和門檻都有較大提高。
而據(jù)SOHO中國內(nèi)部人士透露，潘石屹在意識(shí)到上述問題后，也開始加大主動(dòng)尋地的力度，但效果不佳。
從2004年底開始，SOHO中國經(jīng)歷了兩次在CBD區(qū)域拿地失意的事件：京廣橋西南角的一個(gè)20余萬平方米的項(xiàng)目，在簽約最后一刻擱淺，新恒基后來居上；而位于朝陽劇場附近的一個(gè)地塊的轉(zhuǎn)讓洽談中，SOHO中國最終也未能與急于增加上市業(yè)績的首創(chuàng)置業(yè)洽談成功。
“但SOHO中國目前在拿地方面并不是很著急。潘石屹判斷今后市場上將會(huì)有更多優(yōu)質(zhì)的地塊和項(xiàng)目出讓，但當(dāng)前土地價(jià)格仍處于高位，所以他并不急于出手購買�！鄙鲜鋈耸繉�(duì)記者說。
另一方面，潘石屹在拿地問題上的謹(jǐn)慎作風(fēng)也在SOHO中國的融資舉動(dòng)上有所體現(xiàn)。
一般來講，“現(xiàn)金為王”是企業(yè)的黃金法則，企業(yè)通常會(huì)利用信貸等財(cái)務(wù)杠桿來保證公司運(yùn)營中現(xiàn)金流的充裕。
目前房地產(chǎn)市場仍處與宏觀調(diào)控的微妙時(shí)期，雖然有跡象表明銀行信貸有放松的趨勢(shì)，但多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈依然相對(duì)緊張。此時(shí)，SOHO中國在拒絕使用銀行貸款的前提下，拿出1/3的自有現(xiàn)金買地，此舉顯得有些反常。
對(duì)此，潘石屹解釋稱，貸款在宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境好的時(shí)候是正面杠桿，當(dāng)環(huán)境差的時(shí)候就會(huì)演變成負(fù)面杠桿。因此直到目前為止，他的公司沒有一分錢的貸款。
“對(duì)我來說，首先要花掉的錢是自己的存款，目前我們自有資金還比較充裕；其次是預(yù)售款，因?yàn)椴恍枰Ц独�；第三是用國�?nèi)商業(yè)銀行的貸款；第四步是借助海外基金來籌資；最后才是上市�！彼硎荆爱�(dāng)?shù)谝还P錢沒有花完的時(shí)候，我就不會(huì)考慮采取第二種方式；第二種方式?jīng)]有用盡時(shí)，我也不會(huì)采取第三種方式�！�
但僅僅依靠自有資金拿地，在土地“招拍掛”、地價(jià)不斷上漲的時(shí)代已日漸行不通。而潘石屹把銀行貸款僅僅作為購地資金輔助選項(xiàng)的理念，似乎已限制了SOHO中國獲地的視野和能力。對(duì)于SOHO中國而言，這或許成為變成一個(gè)需要其反思的問題。
有外部分析認(rèn)為，從長遠(yuǎn)看，SOHO中國要做大，還是要對(duì)當(dāng)前小而安全的經(jīng)營路線做出調(diào)整，通過銀行貸款、信托或私募等方式，適當(dāng)?shù)卦黾油獠抠Y金在公司經(jīng)營中的支援力度。顯然，對(duì)于穩(wěn)健的SOHO中國而言，拓寬融資渠道無疑是其增強(qiáng)實(shí)力的必要選擇�！�
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