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潘石屹
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專訪SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)兼聯(lián)席首席執(zhí)行官潘石屹先生
(2006-5-12 15:04:39) 有位讀者讀過(guò)此文 來(lái)源:世邦衛(wèi)理仕
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地 點(diǎn): 北京SOHO現(xiàn)代城 辦公室
訪問(wèn)者: 投資部 Looi Lai Kiew; 住宅服務(wù)部 Chris Yeung,
時(shí) 間: 2006年3月23日
SOHO中國(guó)所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的客戶中約40%都是回頭客,
潘石屹
即是SOHO的標(biāo)志,代表著SOHO的形象,有這樣一位領(lǐng)軍人物,為公司省去了很多市場(chǎng)推廣的費(fèi)用。
潘操著方言,屬于老派人物,他來(lái)自甘肅,但是他的孩子們說(shuō)著流利的英語(yǔ)。潘并不看好與外商合資形式的合作,他說(shuō)文化的差異注定了矛盾的產(chǎn)生。他舉了幾個(gè)例子,80年代曾有個(gè)臺(tái)灣商人在進(jìn)入香港市場(chǎng)時(shí)失敗了,也有歐洲人在試圖打入美國(guó)市場(chǎng)時(shí)遭遇失敗。他說(shuō)這些合資方在期待收益的同時(shí),只是簡(jiǎn)單地把資金投了進(jìn)去,而沒(méi)有考慮由多方投資而產(chǎn)生的運(yùn)作困難。
潘認(rèn)為對(duì)位置選擇的敏感性是房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成功與否的關(guān)鍵,厚厚的市場(chǎng)報(bào)告只能反映冗長(zhǎng)的宏觀數(shù)據(jù),但卻不能代替商業(yè)敏感性。這正是外國(guó)人不能完全了解本地市場(chǎng)的原因,他們感覺(jué)不到不同待選地點(diǎn)間的細(xì)微不同,例如王府井和西單商業(yè)的吸引力是不同的。在潘看來(lái),相對(duì)于建筑和材料,位置才是最重要的考慮因素。潘認(rèn)為香港開(kāi)發(fā)商偏愛(ài)位于CBD核心區(qū)外的
天安門
地區(qū)。然而,作為一個(gè)潛在的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)地塊,該地塊緊鄰古代的皇城,潛在的開(kāi)發(fā)度低,外國(guó)人喜歡天安門附近的北京飯店,盡管那是一家國(guó)營(yíng)的老飯店,而且那里的食物并不美味。
潘說(shuō),在走過(guò)了第一個(gè)十年后,他對(duì)SOHO中國(guó)未來(lái)10年的發(fā)展計(jì)劃已經(jīng)心中有數(shù)。他深刻地了解到,隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展,高速成長(zhǎng)的房地產(chǎn)業(yè)需要大量的資金和人才。SOHO中國(guó)曾經(jīng)準(zhǔn)備在香港和紐約證券交易所上市,而且在當(dāng)時(shí)已獲得批準(zhǔn),但是他感到公共上市公司不總是等同于更好的產(chǎn)品,虛報(bào)帳目和財(cái)務(wù)報(bào)告中的欺騙行為也屢有發(fā)生,而且考慮到當(dāng)時(shí)美國(guó)入侵伊拉克對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)可能帶來(lái)的影響,SOHO中國(guó)在這兩個(gè)證交所上市的計(jì)劃被束之高閣。當(dāng)我們問(wèn)到,他是否還會(huì)在將來(lái)考慮公司上市,潘只是回答道,至少現(xiàn)在不會(huì)考慮SOHO中國(guó)上市的問(wèn)題。我們相信,在未來(lái)?xiàng)l件成熟的時(shí)候,他會(huì)重新考慮他的上市計(jì)劃。
潘認(rèn)為在財(cái)務(wù)方面,利息和中國(guó)商業(yè)銀行的貸款利率是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成功的決定因素。雖然潘的SOHO中國(guó)是中國(guó)近幾年的三大納稅大戶之一,他并不像他的同業(yè)一樣急于快速擴(kuò)張,他希望公司能夠健康地穩(wěn)步成長(zhǎng)。在潘看來(lái),未來(lái)形勢(shì)很難看清楚,特別是未來(lái)的三年。
我們問(wèn)潘石屹是否能分享他的計(jì)劃,除了商住兩用(SOHO)和度假產(chǎn)品(海南博鰲
藍(lán)色海岸
項(xiàng)目和長(zhǎng)城腳下的公社)之外,SOHO中國(guó)還將推出什么樣的新產(chǎn)品?他說(shuō)還在計(jì)劃中。
潘認(rèn)為辦公空間本應(yīng)有著生活氣息,就像一個(gè)博物館,既可以讓人放松,也可以適于工作。他還以庫(kù)哈斯的中央電視臺(tái)新址設(shè)計(jì)和Prada的設(shè)計(jì)為例說(shuō)明簡(jiǎn)約的設(shè)計(jì)中融合了生活和風(fēng)格。
潘最近受朋友的邀約,在電影“阿司匹林”中飾演了一個(gè)角色,不過(guò)他好像沒(méi)有計(jì)劃在電影表演上投入很多的時(shí)間。他喜歡在博客上自由地發(fā)表觀點(diǎn),而非出現(xiàn)在電視中。
在潘看來(lái),窮人和富人能夠和睦相處。他說(shuō)我們應(yīng)該同情處于貧窮和弱勢(shì)地位的人們,而不能輕視他們,他們不應(yīng)該因?yàn)樗麄兊奶幘扯艿截?zé)備。潘認(rèn)為一個(gè)城市應(yīng)該保持開(kāi)放,而不能用保安和圍墻劃分界限。他把這個(gè)觀點(diǎn)和他的SOHO概念聯(lián)系起來(lái),推崇富人和窮人可以在一個(gè)空間里相處,自由往來(lái)。而在香港,有著專門的富人區(qū),高檔的度假村、俱樂(lè)部,加上昂貴的會(huì)員卡,彰顯著他們的社會(huì)地位。
潘相信我們所有人都有一顆慈善的心。當(dāng)被問(wèn)道什么類型的慈善活動(dòng)最吸引他,潘說(shuō)“教育”,他強(qiáng)調(diào)了女童的教育非常重要,因?yàn)樗齻儠?huì)是下一代中國(guó)人的母親,相對(duì)父親而言,母親和孩子在一起的時(shí)間要更多。潘認(rèn)為教育方式、價(jià)值觀念和思維過(guò)程是極其重要的。
潘完全不受SOHO
現(xiàn)代城
和
建外SOHO
項(xiàng)目變化的影響,他聘請(qǐng)國(guó)際建筑設(shè)計(jì)師,設(shè)計(jì)他的建筑,因?yàn)樗嘈乓蛔鶅?yōu)秀建筑的基礎(chǔ)設(shè)計(jì)應(yīng)該是完美的,但是他期望他的建筑可以使北京人和他們的生活習(xí)慣個(gè)性化,成為一種生活方式的象征。例如,租戶們喜歡玻璃窗上張貼各種五顏六色、奇形怪狀的廣告(SOHO現(xiàn)代城的設(shè)計(jì)師是崔愷,建外SOHO是由享譽(yù)世界的日本設(shè)計(jì)師山本理顯設(shè)計(jì)的),使原本干凈整齊的玻璃窗變得五花八門,潘認(rèn)為這反映出了生活的動(dòng)感,這正是他渴望在他開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目中所推廣的風(fēng)格。租戶們多為新興的高科技公司,即使有人退租,也會(huì)馬上有新的租戶,所以他的SOHO項(xiàng)目都能達(dá)到98%以上的出租率。在他即將推出的SOHO尚都項(xiàng)目,一座驚人的、充滿多變幾何形狀的玻璃大樓,潘已經(jīng)為五花八門的廣告做好了準(zhǔn)備,盡管這些廣告的粘貼會(huì)破壞澳大利亞建筑大師Peter Davidson的超酷玻璃外立面。除此之外,潘還說(shuō)SOHO項(xiàng)目穩(wěn)定的高回報(bào)率和高出租率的記錄驗(yàn)證了他的產(chǎn)品正是市場(chǎng)需要的。他的SOHO現(xiàn)代城項(xiàng)目在短期內(nèi)就出現(xiàn)了熱銷,盡管當(dāng)時(shí)還被建筑工地包圍、周邊環(huán)境還不成熟,這一切都證明他開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目的內(nèi)在價(jià)值。
在商鋪?lái)?xiàng)目方面,潘考慮到出租流量是商業(yè)項(xiàng)目的核心“生命力”,老租戶的離開(kāi)為新租戶騰出了空間,周而復(fù)始,保持了商鋪空間的活力。在設(shè)計(jì)商鋪?lái)?xiàng)目方面,他哲學(xué)地引用了山本理顯的“民主”風(fēng)格,沒(méi)有地標(biāo)性設(shè)計(jì),也不是一個(gè)大型購(gòu)物中心,每個(gè)鋪面的設(shè)計(jì)都是相同的,就像每個(gè)人都是平等的一樣。
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