今年博鰲房地產(chǎn)論壇是主題是“住房發(fā)展和構(gòu)建和諧社會(huì)”
去年博鰲亞洲論壇上最熱點(diǎn)的問題，也是媒體最感興趣的問題是人民幣升值。而今天的博鰲亞洲論壇上許多媒體追問的熱點(diǎn)成了：房價(jià)為什么上漲這么快？
今年博鰲亞洲論壇房地產(chǎn)論壇，由河南建業(yè)的胡葆森任論壇主席。論壇中“房價(jià)”成了忌諱提的字眼，胡葆森主席給我兩個(gè)選擇：一是房地產(chǎn)商的社會(huì)責(zé)任，另一個(gè)是綠色地產(chǎn)。在我之前發(fā)言是首創(chuàng)的劉曉光，他談的也是房地產(chǎn)商的社會(huì)責(zé)任，我只能跟著他話題后面重復(fù)談。
我說：“房地產(chǎn)商的社會(huì)責(zé)任，首先是要服從政府。”會(huì)場暴笑，我想一定是參會(huì)代表關(guān)心的是房價(jià)為什么上漲這么快？而我們談的都不是當(dāng)前大家關(guān)心的具體問題，都在談一些務(wù)虛的、永遠(yuǎn)正確的大話，所以引起大家哄笑。但我還得把命題作文做好。我接著說：“服從政府具體的表現(xiàn)就是要遵紀(jì)守法，遵守政府的各種法律和政策。”
“其次，就是要做到誠實(shí)守信，為自己的客戶負(fù)責(zé)。如果沒有誠實(shí)，沒有純潔的動(dòng)機(jī)，所有努力和付出都無從談起，一個(gè)不負(fù)責(zé)任的、說謊的企業(yè)，它不可能去承擔(dān)社會(huì)責(zé)任，也不可能有愛心�！�
“再次，就是要?jiǎng)?chuàng)造價(jià)值，公司要盈利。一個(gè)虧損的企業(yè)，一個(gè)還不了銀行貸款，無力給國家交稅，養(yǎng)活不了為自己企業(yè)辛勤勞動(dòng)的員工的企業(yè)，也是沒有能力承擔(dān)社會(huì)責(zé)任的�！�
“但是，如果僅僅按照商業(yè)的法則，這個(gè)社會(huì)也無法達(dá)到和諧，市場經(jīng)濟(jì)也有它的盲區(qū)和缺陷。所以，在一個(gè)企業(yè)做好上述三件事情的同時(shí)，還要有愛心。要多幫助那些遇到困難的人，多做善事和福利事業(yè)。當(dāng)然，做這些事情并不光是去幫助了需要幫助的對象——窮人和病人，最重要的是讓企業(yè)中每一個(gè)員工的愛心增強(qiáng)，精神進(jìn)步；同時(shí)，做這些事情時(shí)，不能用商業(yè)的法則，不能用等價(jià)交換的原則去做，因?yàn)楝F(xiàn)在很多商人們習(xí)慣把做慈善事業(yè)也當(dāng)作生意一樣的去做，付出了多少，要有多少的回報(bào)，這回報(bào)可能是名聲，可能是虛榮心，也可能是未來的物質(zhì)財(cái)富，這些都是與有愛心相抵觸的。一百年前，曾國藩在給家人寫的信中已經(jīng)說清楚了這個(gè)道理。一個(gè)企業(yè)在盈利后做這些善事時(shí)應(yīng)該是抱著服務(wù)的精神，無償奉獻(xiàn)的精神。”
這四點(diǎn)是我理解的作為一個(gè)房地產(chǎn)商的社會(huì)責(zé)任。
我最后說，人得了病不可怕，怕的是小病當(dāng)大病治，一驚一咋；同樣可怕的還有大病當(dāng)小病治。沒病當(dāng)有病治會(huì)造成誤診；但是忌病諱醫(yī)，有了病，自己還我敢面對和承認(rèn)，這種情況常常會(huì)耽誤病情。中國的房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)在有沒有問題，我們作為當(dāng)事人既不能一驚一咋，更不能忌病諱醫(yī)。
論壇的中間過程是參會(huì)代表的提問。我們的幾個(gè)的發(fā)言，沒有任何一個(gè)人的內(nèi)容是超出大家的想象的。但代表提的問題，沒有一個(gè)是在大家想象之中的。
最后，主持人讓我們臺(tái)上的幾位一人說一句話做為總結(jié)。我乘機(jī)表達(dá)了一些我對目前房地產(chǎn)的看法。現(xiàn)在我整理一下，這些看法是不成熟的，也許的錯(cuò)誤的。只希望引起大家對目前房地產(chǎn)存在問題的討論，如果有問題也能得到及時(shí)的調(diào)整。
“目前房地產(chǎn)遇到的問題是：房價(jià)上漲過快；同時(shí)，房子的空置率上漲也比較快。房價(jià)上漲過快說明市場供不應(yīng)求；但空置率上漲則說明房子賣不出去，這就成了一對矛盾的信息。追其根源，就是中國的二手房市場沒有真正的建立起來，尤其是前些年分配的公房上市交易的途徑不暢通。
所以，要解決這兩個(gè)問題，最重要的是要把二手房市場建立起來。”
“房地產(chǎn)行業(yè)的和諧發(fā)展就是供求關(guān)系基本平衡。房價(jià)上漲過快，就說明在供求關(guān)系上出了一些問題，也就是房子的供應(yīng)量不足。房子的供應(yīng)量不足最主要原因就是土地的供應(yīng)不足，所以土地的供應(yīng)與市場房子的需求相平衡是非常重要的。這種平衡不僅僅是政府出讓土地的量和市場上房子的需求量兩個(gè)數(shù)字相等就平衡了。還要考慮到房地產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)，有不動(dòng)產(chǎn)的性質(zhì)，所以這種平衡，還要在區(qū)域和結(jié)構(gòu)上平衡。在區(qū)域上，例如，三環(huán)內(nèi)供應(yīng)了多少的土地？四環(huán)內(nèi)供應(yīng)了多少土地？如果城市內(nèi)四環(huán)內(nèi)供應(yīng)的土地少，需求大，價(jià)格就會(huì)暴漲，這時(shí)我們在門頭溝、平谷、延慶供應(yīng)再多的土地也不能解決四環(huán)內(nèi)房價(jià)暴漲的任何問題。另外，房子的品種，也就是媒體上面常常說的結(jié)構(gòu)問題。在這次房價(jià)上漲的過程中，漲幅最大的是別墅，因?yàn)�，有文件�?guī)定：獨(dú)門獨(dú)院的房子再也不批準(zhǔn)建了。這就導(dǎo)致已經(jīng)批準(zhǔn)的別墅就成了絕版，這樣它的價(jià)格自然就會(huì)暴漲。其次是住宅，住宅的上漲幅度也比較大。而寫字類和商業(yè)用房從成交量和價(jià)格上來看，漲幅都很低，價(jià)格也非常的穩(wěn)定�！�
“不光是實(shí)際供應(yīng)的土地量要和市場的需求相吻合，而且，還要調(diào)整好未來土地供應(yīng)的預(yù)期。如果市場上預(yù)期未來一段時(shí)間土地供應(yīng)會(huì)很少，也會(huì)成為促使今天房價(jià)上漲的原因之一。所以在這塊土地上，既要種糧食，解決大家的吃飯問題；也要在這塊土地上解決大家的住房問題；同時(shí)在這塊土地上更重要的還要解決大家的就業(yè)問題，而寫字樓、商業(yè)用房都是解決城市中人們就業(yè)的房產(chǎn)品種，任何一方面都不能偏廢，要平衡�！�
“那在市場土地供應(yīng)比較緊張的情況下，有沒有其他調(diào)整目前購買房子的需求的辦法？首先，銀行的按揭政策應(yīng)該是立竿見影的措施。目前，居民個(gè)人存款有15萬億元，而每年全國商品房的銷售只有1萬億元，如果沒有別的投資渠道，只是用這些居民的存款來購買當(dāng)年的房子，可以購買15遍，如果加上銀行七成的按揭貸款，可以把當(dāng)年的房子購買50遍。所以，如果銀行對住宅的按揭貸款可以從七成降到六成、五成，甚至四成，會(huì)使需求大幅度的下降。
其次，就是稅收。應(yīng)該適當(dāng)?shù)脑黾映钟形飿I(yè)的稅金，例如物業(yè)稅。而減少流通環(huán)節(jié)的稅金，如營業(yè)稅、契稅、交易費(fèi)等等。這樣，才能夠使二手房市場盡快的建立起來，減少房價(jià)上漲的壓力，也減少空置率�！�
中國房地產(chǎn)行業(yè)健康平穩(wěn)的發(fā)展是我們大家一起盼望的。但有一些建議我是不贊同的。
“最近，我聽到有人說，有兩種觀點(diǎn)認(rèn)為可以抑制房價(jià)，并可以解決目前房地產(chǎn)碰到的困難和問題。一是取消商品房的預(yù)售制度，一律改成現(xiàn)房銷售；我不贊成這種觀點(diǎn)，這樣做可以減少不少入住時(shí)的糾紛，但目前市場上最突出的矛盾是房子的供應(yīng)量不足，造成了房價(jià)上漲過快。這種做法會(huì)使一、兩年內(nèi)市場上供應(yīng)量大幅度減少，更會(huì)引發(fā)房子價(jià)格的暴漲。另一種觀點(diǎn)是社科院的某博士提出來的，干脆取消房地產(chǎn)開發(fā)商。這種觀點(diǎn)，我想大家一定會(huì)認(rèn)為是錯(cuò)誤的，對中國的房地產(chǎn)行業(yè)和經(jīng)濟(jì)有害的�！�
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