從1億到15億玩轉(zhuǎn)金融蹺蹺板 靠爛尾樓暴富的故事
低廉的地塊項(xiàng)目以及金融界的大力支持，是支撐某些開(kāi)發(fā)商一夜暴富的兩條“腿”
李耘是河北一家建筑工程公司的老板，5年前，帶著多年來(lái)在建筑市場(chǎng)上的“積蓄”約9000多萬(wàn)元只身闖蕩京城樓市，借助建筑與房地產(chǎn)業(yè)解不開(kāi)的淵源，很快地，李耘通過(guò)朋友介紹，接觸到了他在北京的一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目--位于朝陽(yáng)東區(qū)的一座商務(wù)爛尾樓。
爛尾樓咸魚翻生
盡管是爛尾樓，李耘坦陳，當(dāng)時(shí)還是抱著極大的信心，5年前的今天，房地產(chǎn)仍然處于低谷，從1997年亞洲金融風(fēng)暴到國(guó)內(nèi)一系列針對(duì)房地產(chǎn)投資熱潮的宏觀調(diào)控，市場(chǎng)在風(fēng)暴洗禮過(guò)后，大批房地產(chǎn)項(xiàng)目因?yàn)槭チ私鹑诘闹С侄瓜拢?jīng)歷了1994、1995年房地產(chǎn)高潮的李耘認(rèn)定，未來(lái)房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展和生活資料一個(gè)支持的必須基礎(chǔ)，必將再度迎來(lái)新的機(jī)遇。
“當(dāng)時(shí)給我的感覺(jué)是市場(chǎng)非常低迷，而且大家都看不清前景，但結(jié)合以往做建筑項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)時(shí)一些房地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)格已經(jīng)非常低了，相比前幾年，這些項(xiàng)目都是在虧本甩賣，有的甚至低于成本價(jià)很多�！笨礈�(zhǔn)了市場(chǎng)機(jī)遇的李耘隨后斥資6000萬(wàn)元收購(gòu)了這個(gè)主體已經(jīng)結(jié)構(gòu)封頂?shù)臓�尾樓項(xiàng)目，并利用剩余的錢和少量銀行貸款完成了項(xiàng)目后期包裝。
幸運(yùn)的是，市場(chǎng)走勢(shì)很快印證了李耘的判斷。2001年開(kāi)始，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始復(fù)蘇，住宅需求開(kāi)始放大，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要以及東區(qū)寫字樓市場(chǎng)的火暴，商務(wù)寫字樓的需求也同時(shí)擴(kuò)大，李耘的商務(wù)樓逐步迎來(lái)了預(yù)期中的火暴。
到2002年中，除了留作自用的少量單元外，3萬(wàn)多平方米的商務(wù)寫字樓基本售罄，收益也從當(dāng)時(shí)近1億元資金投入，到近3億元收入，凈賺了2億多元，利潤(rùn)率高達(dá)200%。而賺得缽滿罐滿的李耘似乎并不滿足，“現(xiàn)在來(lái)看，當(dāng)時(shí)的價(jià)格有點(diǎn)偏低，如果捂到現(xiàn)在，肯定又是一個(gè)好價(jià)錢�！焙迷诶钤庞盟诜康禺a(chǎn)項(xiàng)目上第一次賺到的錢迅速擴(kuò)大投資，2002年末，西區(qū)高檔住宅項(xiàng)目和北郊一塊土地上的別墅項(xiàng)目幾乎同時(shí)開(kāi)工了。
事實(shí)上，在今天看來(lái)，當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格確實(shí)低到?jīng)]有風(fēng)險(xiǎn)可言，李耘介紹說(shuō)，不少出現(xiàn)資金鏈問(wèn)題的項(xiàng)目都是以大幅低于前期投入成本的價(jià)格出讓，除非經(jīng)濟(jì)不再發(fā)展，否則房地產(chǎn)一定會(huì)實(shí)現(xiàn)價(jià)值的合理回歸，而現(xiàn)在不少活躍在京城地產(chǎn)的一線開(kāi)發(fā)商都是選擇在那個(gè)時(shí)機(jī)進(jìn)入，那個(gè)利潤(rùn)最大化的時(shí)代已經(jīng)一去難返。
經(jīng)歷了2004年較大幅度的拉升，李耘的擴(kuò)張仍在加速，除了以前項(xiàng)目的二、三期外，李耘的新建項(xiàng)目又增加了兩個(gè)，去除今年宏觀調(diào)控對(duì)銷售帶來(lái)的影響外，李耘旗下項(xiàng)目總資產(chǎn)接近15億元。
李耘認(rèn)為，當(dāng)時(shí)一些以數(shù)千萬(wàn)元的資本起家，尋找到一個(gè)合適的項(xiàng)目，或者一幅地塊，賺3倍的利潤(rùn)甚至更多并非一件難事，隨著房地產(chǎn)大環(huán)境的回暖，數(shù)年來(lái)的滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，積累了開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)和人脈資源的地產(chǎn)商迅速膨脹，從兩三千萬(wàn)元的資金啟動(dòng)到數(shù)十億的房地產(chǎn)投資規(guī)模的案例并不鮮見(jiàn)，似乎也不再是神話。
容積率瞞天過(guò)海
作為房地產(chǎn)業(yè)的直接受益者，李耘坦言，有自己的運(yùn)氣，時(shí)機(jī)來(lái)了自己也正好有投入資金，但更重要的是房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)所決定，行業(yè)起步晚，市場(chǎng)潛力大，注定了當(dāng)時(shí)的利潤(rùn)是非常高的，而就房地產(chǎn)運(yùn)作的各個(gè)環(huán)節(jié)，都是可以增大最終效益的保證，這也是與其他行業(yè)的最大差別，利用容積率、營(yíng)銷技巧等都是實(shí)現(xiàn)贏利的手段。
李耘沒(méi)有對(duì)自己樓盤的容積率作出評(píng)價(jià)，但李耘坦然表示，利用容積率來(lái)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化，是每個(gè)房地產(chǎn)操盤項(xiàng)目公開(kāi)的秘密。調(diào)高容積率已成為壓縮樓盤成本的重要砝碼，目前北京城區(qū)住宅項(xiàng)目容積率一般不超過(guò)2，而在實(shí)際運(yùn)作中大部分開(kāi)發(fā)商最終開(kāi)發(fā)建設(shè)面積要超過(guò)項(xiàng)目約定，開(kāi)發(fā)面積越多，成本則相應(yīng)降低，在售價(jià)不變的情況下，利潤(rùn)率自然飆升。
在更改容積率中，一方面是通過(guò)更改規(guī)劃來(lái)修改容積率，而也有不少開(kāi)發(fā)商寧可超面積吃巨額罰單，私自增加容積率。一位業(yè)內(nèi)人士私下告訴記者，目前相關(guān)部門對(duì)于超出部分采取罰款的辦法，因?yàn)闊o(wú)法讓開(kāi)發(fā)商拆除多余部分面積，即使是暫不驗(yàn)收，最終開(kāi)發(fā)商仍是能夠通過(guò)各種方法讓項(xiàng)目過(guò)關(guān)，可見(jiàn)其間的利潤(rùn)可觀程度。
玩轉(zhuǎn)“金融”蹺蹺板
低廉的地塊項(xiàng)目以及金融界的大力支持，是某些開(kāi)發(fā)商一夜暴富的兩條“腿”。利用銀行貸款就可以使少量資金撬動(dòng)大項(xiàng)目，金融界對(duì)于房地產(chǎn)的支持，或者說(shuō)對(duì)于一夜暴富的房地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，是最根本的內(nèi)在要素。
對(duì)此，房地產(chǎn)業(yè)挾持了銀行、挾持了中國(guó)經(jīng)濟(jì)的說(shuō)法得到很多人的認(rèn)同，房地產(chǎn)金融專家洪曦認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)猶存，基于國(guó)內(nèi)融資渠道較為單一，房地產(chǎn)商對(duì)于銀行信貸的輸血機(jī)制依賴仍然很大，盡管銀行信貸門檻提高，對(duì)項(xiàng)目信貸要求四證齊全，房地產(chǎn)信托辦法亦日趨完善，然而房地產(chǎn)過(guò)分倚重金融的現(xiàn)狀并未得到改善。
打印本頁(yè)
