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地產(chǎn)大腕把脈樓市走向
(2005-10-19 14:17:37) 有位讀者讀過此文 來源:今晚報   打印本頁

  房地產(chǎn)市場能否走出相持階段 業(yè)內(nèi)人士見仁見智

  2005年,是中國房地產(chǎn)業(yè)令人難以忘懷的特殊時期。上半年,政府連續(xù)出臺了抑制投機等宏觀調(diào)控政策,這些政策對消費者預期和整個市場格局產(chǎn)生了巨大影響。經(jīng)過大半年的調(diào)控,房地產(chǎn)市場已經(jīng)進入一個相持階段,供需雙方觀望依舊,各種聲音不絕于耳。

  目前的樓市究竟處于一種什么樣的狀態(tài)?未來走勢將如何?在剛剛結(jié)束的全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會2005年度年會上,參會的地產(chǎn)界知名人士接受了記者的采訪,為下一階段樓市走向把脈。

  天津市場在全國獨樹一幟

  全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長 聶梅生

  從政府、企業(yè)、市場三者關系看,政府起到的作用更加重要。特別是在目前市場環(huán)境還不成熟、法律法規(guī)還不完善的情況下,中央政府對整個國民經(jīng)濟的宏觀調(diào)控作用是非常重要的。宏觀調(diào)控是一個中性詞,不要簡單地理解為“打壓”,也不要理解成階段性的。大家應該回歸一個正常心態(tài),調(diào)控將會是長期存在于我國國民經(jīng)濟發(fā)展中的。

  從目前全國市場反映出的數(shù)據(jù)看,調(diào)控的作用還是比較大的,價格并沒有出現(xiàn)大起大落,購房者雖然出現(xiàn)了觀望情緒,但剛性需求并沒有因此消失,最終還是會釋放出來。

  具體到天津而言,我認為天津現(xiàn)在在全國的房地產(chǎn)市場中是獨樹一幟的。如果天津市場前期過熱,那么經(jīng)過政策調(diào)控后就不會仍然呈現(xiàn)出目前良好的發(fā)展態(tài)勢了。

[延伸閱讀]馮侖主持脫口秀 任志強稱應把媒體殺了 房地產(chǎn)價格過高 必須政治干預嗎?

  市場信心即將恢復

  全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會 REICO工作室研究員 劉琳

  我們對今年第二季度全國房地產(chǎn)市場進行了深入分析,得出四點結(jié)論:一是房地產(chǎn)市場的需求增長趨緩;二是房地產(chǎn)開發(fā)投資的意愿在持續(xù)下降一年后開始回升;三是房屋銷售價格的增速趨緩;四是房地產(chǎn)市場區(qū)域性差距比較大。這說明國家宏觀調(diào)控政策的作用還是非常明顯的。

  不過,6月份由建設部等七部委對八個城市進行的市場調(diào)研顯示,國八條出臺后,38.7%的消費者購房心理發(fā)生了變化,只有7.7%的人員選擇了取消購房,92.3%的人員選擇了推遲購房,這個數(shù)據(jù)說明房地產(chǎn)市場仍然以自住需求為主。因此我們預測,到今年年底前和明年會是一個調(diào)控政策的消化期,房地產(chǎn)市場價格增幅會逐步放緩,但也不會出現(xiàn)絕對數(shù)值上的下降。持幣待購并不意味著需求消失,剛性需求最終還是會釋放出來,隨著消費者對宏觀調(diào)控正確理解的加深,房地產(chǎn)市場將會得到恢復。

  高端產(chǎn)品仍有市場

  天津精瑞置業(yè)發(fā)展有限公司 唐軍

  國家出臺調(diào)控政策是希望市場更穩(wěn)健、更良性地發(fā)展,從歷史上看天津的房地產(chǎn)市場一直比較平穩(wěn),積累了很多后勁。今年上半年房地產(chǎn)市場的觀望氣氛確實比較濃厚,但從7月份開始,回升速度還是很快的。調(diào)控政策基本上達到了目的,很多措施如期房限轉(zhuǎn)、繳納營業(yè)稅等也都起到了作用。

  具體到高端市場,我認為,像天津這樣一個擁有1000萬人口的超大型城市,高端項目的市場空間是絕對不可小視的。天津早期的高端市場發(fā)展并不充分,很多項目的設計水平、建設水平都很低,根本無法滿足高端客戶的需求。而目前高端住宅供應的第一輪行情也是從去年開始才剛剛啟動的,真正入住的高端項目更是少之又少。特別是隨著經(jīng)濟的不斷發(fā)展,人們消費能力的不斷提高,住宅梯次消費結(jié)構(gòu)將會形成,將會有越來越多富裕起來的人去購買高端住宅產(chǎn)品。因此,未來天津的高端住宅市場還有很大的發(fā)展空間。

  調(diào)控為未來市場打下基礎

  天津泰達建設集團有限公司董事長 許立凡

  相對于前幾年而言,2005年1月至10月天津樓市比較復雜,處于各種因素下的整合期,這是上半年政策調(diào)整的結(jié)果。特別是經(jīng)過前年、去年的高速增長之后,天津房地產(chǎn)市場進入了一個比較平穩(wěn)的發(fā)展期,盲目上馬項目、追逐市場熱點的現(xiàn)象有所減少,今年更多開發(fā)商開始積極調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu),為天津今后三至五年房地產(chǎn)市場的發(fā)展打下了良好基礎。

  預計從今年下半年到明年上半年,房價處于盤整期,適住型產(chǎn)品因供不應求可能會小幅增長,高檔產(chǎn)品則會比較平穩(wěn),開發(fā)商已由過去關注產(chǎn)品轉(zhuǎn)向更關注資本。不過影響因素依然很多,特別是目前二三級市場聯(lián)動不夠,單靠新房市場火爆只是短期行為,沒有后勁。

  就天津而言,拆遷啟動了一部分剛性需求,但之后能否啟動城市產(chǎn)業(yè)升級、提高居民可支配收入,對未來房地產(chǎn)市場長遠的發(fā)展更加重要。

  增長過快也蘊含巨大風險

  天津泰達集團有限公司總經(jīng)理 孟群

  調(diào)控是絕對的,不調(diào)控是相對的。國家總是不斷地對國民經(jīng)濟進行宏觀調(diào)控,只是每個階段調(diào)控的行業(yè)不同而已。因此,關鍵是把自己的企業(yè)做好。在中國城市化進程中,房地產(chǎn)行業(yè)所占的地位會越來越重要。

  近些年,天津城市面貌變化非常巨大,大規(guī)模的城市基礎設施建設其實都是和土地增值聯(lián)系在一起的。隨著人們生活水平提高,對居住要求的提高也不可逆轉(zhuǎn),因此天津的房地產(chǎn)市場還有很大的發(fā)展空間。不過隨著市場的逐步成熟,今后老百姓買房將會更關注品牌,這要求開發(fā)商必須更加重視資源整合、做出更好的產(chǎn)品、增強自身品牌競爭力,只有這樣才能在未來的競爭中立于不敗之地。

  同時,我認為增長速度過快并非好事,應該讓市場慢慢進入狀態(tài),消費需求逐漸釋放,這樣熱度才能保持得更長久。如果提前把市場的預期全部透支了,那無異于殺雞取卵、竭澤而漁。

  中國開發(fā)商急需解決三大問題

  萬通集團董事局主席 馮侖

  宏觀調(diào)控的意義非常積極,但我認為作用還沒有完全顯現(xiàn)出來。為什么這么說呢?在美國,大約有30萬家房地產(chǎn)公司,其中只有10%是做開發(fā)的,剩下的都是做金融貸款、二手房交易等業(yè)務的服務型公司。而在我國,大部分房地產(chǎn)企業(yè)還都是以開發(fā)為主,這些企業(yè)急需改變傳統(tǒng)的盈利模式和經(jīng)營模式,只有這樣,宏觀調(diào)控的最終戰(zhàn)略目標才能夠?qū)崿F(xiàn)。

  目前,中國的房地產(chǎn)企業(yè)迫切需要解決三個問題。一要調(diào)整資本結(jié)構(gòu)。目前大部分房企資本金實力偏弱,無法應對大的市場風險;二要轉(zhuǎn)變商業(yè)模式。以前是一種博弈,而在今后市場監(jiān)管越來越嚴格的情況下,傳統(tǒng)模式將沒有市場;三是正確理解行業(yè)、企業(yè)與社會之間的關系。宏觀調(diào)控不會讓所有人都舒服,只有那些解決了以上三個問題、放棄短期博弈思想、建立長期發(fā)展戰(zhàn)略的房地產(chǎn)企業(yè),才會迎來調(diào)控后的好日子!

  調(diào)控是鼓勵購買自住型住宅

  華遠地產(chǎn)股份有限公司董事長 任志強

  據(jù)調(diào)查,今年7月份以后,全國40個主要城市中,房地產(chǎn)的三分之一交易量已經(jīng)達到甚至超過3月份,三分之一已經(jīng)接近3月份,只有剩下的三分之一銷售狀況不是很好。我認為,造成這種結(jié)果的主要原因是,雖然宏觀調(diào)控政策已出臺大半年,但中央的政策并沒有一刀切。如重慶,二手房在三年內(nèi)轉(zhuǎn)讓并沒有加稅。

  其實,中國幅員廣闊,各區(qū)域GDP差別大,需求各不相同,各城市對宏觀調(diào)控的反應也當然會有所區(qū)別,政策落地時寬松的地區(qū)受影響小,供給和需求相差較大的地區(qū)恢復快。雖然出現(xiàn)了全國性的短時觀望,但回暖也是很明顯的。

  實現(xiàn)小康的主要標準之一就是看人們的住房,住宅水平也意味著生活水平。中央調(diào)控政策中實際上有鼓勵“購買自住型住宅”的內(nèi)容,只是媒體幾乎沒有報道。

   
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