潘石屹與妻子張欣（配圖：天水在線）
9月21日，來(lái)自北京的潘石屹、張欣夫婦，滿懷希望地期待香港股市投資者為他們投上信任的一票。
當(dāng)天，潘張共同擁有的SOHO中國(guó)（0410.HK）股份開(kāi)始全球公開(kāi)發(fā)售，計(jì)劃最高集資額128億港元，如果一切順利的話，10月8日一早，該公司將在香港聯(lián)交所正式掛牌上市。
這是SOHO中國(guó)三年前登陸美國(guó)股市未果之后，再次踏上境外上市之路。
土地儲(chǔ)備不是強(qiáng)項(xiàng)
在內(nèi)地樓市一向特立獨(dú)行的潘石屹，如今率領(lǐng)SOHO中國(guó)進(jìn)軍資本市場(chǎng)的步伐也與眾不同。他拒絕迎合國(guó)際投資者對(duì)土地儲(chǔ)備數(shù)量指標(biāo)的倚重（土地儲(chǔ)備也確非該公司強(qiáng)項(xiàng)），期望以公司獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)模式、超常的盈利能力和品牌價(jià)值博得國(guó)際資本市場(chǎng)青睞。這就注定了，SOHO中國(guó)將演繹和香港上市不到半年即變身"全國(guó)最大地主"的碧桂園（2007.HK）不同版本的創(chuàng)富神話，后者今年4月上市時(shí)創(chuàng)下集資額近130億港元的紀(jì)錄。
那么，國(guó)際投資者愿意放棄長(zhǎng)期的思維定勢(shì)嗎？據(jù)香港媒體消息，SOHO中國(guó)此番登陸港股已首戰(zhàn)告捷，獲得渣打集團(tuán)等7大基礎(chǔ)投資者超過(guò)20億港元的認(rèn)購(gòu)，此外，有傳聞稱，沙特阿拉伯王子Alwaleed及恒基地產(chǎn)（0012.HK）主席李兆基也有意通過(guò)國(guó)際配售認(rèn)購(gòu)。
講述"制高點(diǎn)"的故事
到股市圈錢(qián)一定要會(huì)講故事。潘、張夫婦在香港向國(guó)際投資者們講述的是一個(gè)怎樣的故事，居然扭轉(zhuǎn)了他們多少年來(lái)對(duì)土地儲(chǔ)備量大的內(nèi)地房企的一貫偏好，對(duì)SOHO中國(guó)的獨(dú)特價(jià)值給予認(rèn)同呢？
據(jù)悉，SOHO中國(guó)現(xiàn)有8個(gè)項(xiàng)目正在發(fā)展，土地儲(chǔ)備近80萬(wàn)平方米。即便算上尚未正式取得批文的北京前門(mén)項(xiàng)目，土地儲(chǔ)備總量也不過(guò)100萬(wàn)平方米。這樣的數(shù)字別說(shuō)在香港，就是在內(nèi)地都不太有說(shuō)服力，與儲(chǔ)地?cái)?shù)千萬(wàn)平方米的碧桂園等更是無(wú)法相提并論。
據(jù)參加日前SOHO中國(guó)香港上市推介會(huì)的人士稱，潘石屹努力向投資者們宣揚(yáng)其"搶占制高點(diǎn)"策略：把SOHO中國(guó)比喻為跟雞的蛋相似，但因?yàn)榛虿煌趸鰜?lái)的截然不同的物種"鷹"--一只能夠飛到高空的鷹，而不是只能在土里刨食的雞。鷹一般的SOHO中國(guó)的經(jīng)營(yíng)策略，就是在市場(chǎng)中不斷搶占制高點(diǎn)，而不是盲目地"跑馬圈地"。
老潘介紹說(shuō)，SOHO中國(guó)已經(jīng)成功搶占了三大制高點(diǎn)。一個(gè)是地段方面的制高點(diǎn)。過(guò)去12年里，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部集中在北京的制高點(diǎn)CBD、三里屯和天安門(mén)廣場(chǎng)周?chē)�。一個(gè)是品牌上的制高點(diǎn)。在市場(chǎng)發(fā)展和建立之初就把公司塑造成名牌企業(yè)，待市場(chǎng)成熟后與非名牌企業(yè)拉開(kāi)巨大距離。第三個(gè)是產(chǎn)品的制高點(diǎn)。SOHO中國(guó)從住宅轉(zhuǎn)向最高端產(chǎn)品商鋪的開(kāi)發(fā)，鎖定競(jìng)爭(zhēng)少、利潤(rùn)高的市場(chǎng)。通過(guò)上市實(shí)現(xiàn)與國(guó)際資本市場(chǎng)的接軌，也被老潘視為占據(jù)市場(chǎng)新的制高點(diǎn)的舉措。"占據(jù)這個(gè)制高點(diǎn)后，相當(dāng)于鷹的翅膀有了風(fēng)的助力，SOHO中國(guó)會(huì)飛得更快更高！"
潘石屹顯然是在向投資者們傳達(dá)這樣的聲音：雖然我們的土地儲(chǔ)備不多，但都位于最好的地段，以質(zhì)取勝；雖然我們的項(xiàng)目不多，但開(kāi)發(fā)的是利潤(rùn)率最高的產(chǎn)品，盈利有保證；雖然我們的公司規(guī)模有限，但有很高的知名度。從現(xiàn)代城到建外SOHO、SOHO尚都、光華路SOHO等等，SOHO中國(guó)在北京確實(shí)創(chuàng)造了一系列銷(xiāo)售奇跡，多年位列北京地區(qū)銷(xiāo)售額前三甲，利潤(rùn)率之高令同行艷羨。
為改變觀念煞費(fèi)苦心
在扭轉(zhuǎn)國(guó)際投資者把土地儲(chǔ)備數(shù)量作為衡量?jī)?nèi)地房企價(jià)值的最重要指標(biāo)的觀念問(wèn)題上，潘石屹可謂煞費(fèi)苦心。因?yàn)榇擞^念不變，SOHO中國(guó)上市必然受阻。該企業(yè)一貫不主張儲(chǔ)備土地，在土地競(jìng)爭(zhēng)不激烈的時(shí)候，他們采取的是做完一個(gè)項(xiàng)目買(mǎi)一塊地的模式。經(jīng)歷了土地交易完全實(shí)現(xiàn)招牌掛后北京市場(chǎng)出現(xiàn)的階段性地荒后，才積極行動(dòng)開(kāi)始做一定規(guī)模的土地儲(chǔ)備，三里屯項(xiàng)目就是那時(shí)取得的。
借助媒體"紅人"的優(yōu)勢(shì)以及網(wǎng)絡(luò)博客發(fā)言的便利，潘石屹近些年來(lái)一直握有話語(yǔ)權(quán)。他高調(diào)反對(duì)開(kāi)發(fā)商過(guò)度儲(chǔ)備土地并暗示政策風(fēng)險(xiǎn)，猛烈抨擊"地王"現(xiàn)象，批判市盈率過(guò)高的地產(chǎn)上市公司。聯(lián)系此番SOHO中國(guó)上市的賣(mài)點(diǎn)，不難看出其深謀遠(yuǎn)慮。
潘石屹和他的SOHO中國(guó)選擇現(xiàn)在的時(shí)機(jī)上市，無(wú)疑是幸運(yùn)的。
一方面，外管局不久前宣布了"試點(diǎn)個(gè)人直接投資境外股市"政策，開(kāi)通港股直通車(chē)；另一方面，證券監(jiān)管部門(mén)通過(guò)媒體向A股市場(chǎng)參與者發(fā)出了清晰的風(fēng)險(xiǎn)警示。由此，內(nèi)地資金向H股分流的便利性有了，必然性也在不斷加強(qiáng)。
這對(duì)將在港上市的SOHO中國(guó)無(wú)疑將是大大的利好。以潘石屹在內(nèi)地的知名度，憑借他近年來(lái)單盤(pán)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，公司股票有可能受到內(nèi)地股民的追捧。
匯豐證券的研究報(bào)告預(yù)計(jì)，SOHO中國(guó)今明兩年的純利分別為16.51億元和19.25億元，同比增長(zhǎng)3.8倍和17％。若將北京前門(mén)項(xiàng)目的盈利計(jì)算在內(nèi)，2008年的盈利會(huì)增加至26億元。
SOHO中國(guó)募集百億資金的意愿能否最終達(dá)成，10月8日將見(jiàn)分曉。（謝紅玲）
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