國家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，10月末，全國商品房空置面積1.12億平方米，其中商品住宅空置面積6204萬平方米，商業(yè)地產(chǎn)空置面積上半年也達(dá)2878萬平方米。目前全國空置率已達(dá)到26%，大大超過國際公認(rèn)的10%的警戒線。 一邊是1億多平方米的商品房白白空置，一邊是大量迫切需要住房的居民買不起房子，這一不正常的現(xiàn)象已到了需要嚴(yán)重關(guān)注的時(shí)候了。
空置率到了危險(xiǎn)邊緣
近年來，國內(nèi)房地產(chǎn)投資一直保持了近30%的快速增長勢頭，商品房銷售價(jià)格一路攀升，商品房空置面積總量曾一度明顯下降。然而，從今年5月始，居民住房消費(fèi)預(yù)期有所改變，市場購買力萎縮，致使商品房空置面積有所增加。
目前，國內(nèi)有1億多平方米的商品房空置總量，其中空置一年以上的超過50%，占?jí)嘿Y金超過2500億元。而我國商品房開發(fā)商大多以銀行貸款為主，房子銷售不出去，必將威脅金融業(yè)的良性運(yùn)行。
事實(shí)上，空置率直接體現(xiàn)著供需比例，綜觀國內(nèi)一些城市的房地產(chǎn)市場，中低價(jià)位的樓房都成為搶手貨，尤其是低價(jià)位和經(jīng)濟(jì)適用房供不應(yīng)求。一方面是許多城市中新建住宅，尤其是高檔住宅乏人問津；另一方面，是廣大中低收入者，望房興嘆。在一些城市火火紅紅的房市背后，出現(xiàn)了中高檔房過剩，中低檔房短缺的現(xiàn)象。拿北京來說，商品住宅的主要空置是價(jià)位在每平方米售價(jià)在4000元以上的中高檔住宅。而售價(jià)在3000元/平方米以下的商品房則空置較少，這說明目前市場的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)存在嚴(yán)重失衡，造成這一現(xiàn)象的原因既有炒地皮致使成本增高的因素外，也與開發(fā)商過分樂觀的利潤預(yù)期有關(guān)。這就形成了一些大城市房地產(chǎn)的特殊現(xiàn)象，即定位于普通老百姓的經(jīng)濟(jì)適用房或中低價(jià)位的商品住宅，一推出往往被搶購一空，而那些所謂面向都市白領(lǐng)階層、企業(yè)主、社會(huì)成功人士的中高檔住宅卻乏人問津。因此，如果說當(dāng)前房地產(chǎn)有泡沫的話，那么在一定程度上表現(xiàn)為總量不足、結(jié)構(gòu)失衡。
中國社會(huì)科學(xué)院金融發(fā)展室主任易憲容表示，我國空置率已經(jīng)到了危險(xiǎn)的邊緣。按照國際通行慣例，空置率在5%-10%之間為合理區(qū)，商品房供求平衡，有利于國民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展；空置率在10%-20%之間為空置危險(xiǎn)區(qū)，要采取一定措施，加大商品房銷售的力度，以保證房地產(chǎn)市場的正常發(fā)展和國民經(jīng)濟(jì)的正常運(yùn)行；空置率在20%以上為商品房嚴(yán)重積壓區(qū)，國家就應(yīng)該采取一系列措施，甚至是強(qiáng)制措施，以使商品房空置率在一定時(shí)期內(nèi)降到比較合理的區(qū)間，否則將給國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來一系列的嚴(yán)重問題。
空置與房價(jià)同升
在商品房空置率大幅上升的同時(shí)，房價(jià)也繼續(xù)保持上漲態(tài)勢。北京大學(xué)城市與區(qū)域規(guī)劃系董黎明教授認(rèn)為，商品房市場有效需求不足是商品房空置率高的重要原因。一是過高的商品房價(jià)格，二是偏低的居民收入。前者抑制了城鎮(zhèn)居民對(duì)商品房的需求，后者制約了城鎮(zhèn)居民購買商品房的需求。
值得警惕的是，在樓盤空置率與房價(jià)走高的同時(shí)，國內(nèi)平均薪酬首次下跌。面對(duì)房地產(chǎn)市場的預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)，照理來說開發(fā)商應(yīng)該早就忍痛割愛，降價(jià)銷售了。然而，為什么一些開發(fā)商和專家學(xué)者還要信誓旦旦地說“房價(jià)不但要漲還要猛漲”？
關(guān)鍵在于房地產(chǎn)企業(yè)不同于其他一般企業(yè)。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，一旦決定其停止房地產(chǎn)開發(fā)，其結(jié)局往往是企業(yè)生命走向終結(jié)。按照經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，房價(jià)最終應(yīng)該是由最終真正使用者的消費(fèi)能力決定的；但是，對(duì)開發(fā)商來說，其最終產(chǎn)品的價(jià)格卻是由土地成本、建安成本、各種稅費(fèi)及開發(fā)商利潤構(gòu)成的。所以，當(dāng)其取得高價(jià)位的土地后，開發(fā)商為了確保其自身利潤的獲得，勢必會(huì)把在招拍掛過程中抬升了的地價(jià)成本轉(zhuǎn)嫁到購房者的身上，并竭盡全力想法抬升房價(jià)。因此，開發(fā)商往往越是心虛，越是內(nèi)心對(duì)預(yù)期房價(jià)能否上升心中沒底，往往越是要高喊、并且設(shè)法使一些專家學(xué)者也一道高喊“房價(jià)鐵定要漲”，以便造出聲勢，迫使那些尚在觀望之中的人們趕快購房。而一旦實(shí)在銷售不動(dòng)，那也只能讓它閑置著；如果他們一旦降價(jià)出售，虧本就會(huì)立即顯現(xiàn)，今后若想再獲得銀行貸款就絕非易事了。而讓它閑置著并一路漲著，至少在賬務(wù)報(bào)表上看企業(yè)還是贏利的。至于以后怎么辦，那就只能等到以后再說了；眼下最要緊的，難道不是應(yīng)該竭盡全力度過當(dāng)前的危機(jī)？
打印本頁
