俗語有云“前車之鑒，后世之師”，以前我們建設(shè)國家，一段時期內(nèi)惟“蘇大哥”馬頭是瞻。而今房地產(chǎn)業(yè)亦是如此，萬通高唱“學(xué)習(xí)萬科好榜樣”，萬科則立言“以美國普爾特為目標(biāo)”。市場化至今，中國香港模式一直被業(yè)界奉為圭皋，突然有人振臂一呼“美國好，抄美是正途�！币粫r間業(yè)界嘩然更兼茫然。
地產(chǎn)風(fēng)向 向左走還是向右走
對于中國房地產(chǎn)這艘被列為國家經(jīng)濟支柱的產(chǎn)業(yè)巨輪的航向，業(yè)界人士都想能站在“好望角”上，以便看得更遠(yuǎn)。嗜“港味”者多矣，馮侖首發(fā)“捧美”，潘石屹則把“港式”和“美式”各打五十大板。地產(chǎn)大腕們尚且意見相左，其他“小輩們”只能是一頭霧水。好在，理不辯不明，且待筆者以“小刀解大牛”。
既起爭端，必有因緣。近三年中國地產(chǎn)江湖看似風(fēng)平浪靜，實則暗流潛涌。能量累積至今年春夏之交，終于集中釋放，宏觀調(diào)控“巨石投湖”，激起浪千尺。一些涉及中國地產(chǎn)行業(yè)深層次的問題，也由沉淀層中攪起。其中就包括有關(guān)行業(yè)整體發(fā)展模式的這一最大課題：向左走，還是向右走。所謂“左”是有點計劃經(jīng)濟色彩的“香港派”，所謂“右”是指市場化專業(yè)化的“美國派”。
“港式”地產(chǎn) 鮮明的計劃經(jīng)濟特點
香港地產(chǎn)模式的背景及特點：
其一，地皮最值錢。中國香港擁有660萬人口，卻只是1070平方公里的彈丸之地，而作為內(nèi)地人口密度最高的上海，1700萬人卻擁有6340平方公里。這就跟解放前的中國農(nóng)民一樣——一輩子的夢想可能就是置下五畝地。對香港地產(chǎn)商而言，有地才是生存的硬道理。
其二，長期作為支柱產(chǎn)業(yè)。作為亞太地區(qū)的國際貿(mào)易、金融和航運中心，城邦經(jīng)濟的特性使港府財政長期倚重房地產(chǎn)業(yè)。二戰(zhàn)至今，香港房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了五次盛衰，雖然幾經(jīng)起伏，但卻一直是香港經(jīng)濟的支柱之一，占GDP比重的20%以上，是香港經(jīng)濟的“晴雨表”。
其三，土地壟斷性經(jīng)營。政府高度壟斷土地，大開發(fā)商高度壟斷市場，房地產(chǎn)發(fā)展商占有了最具稀缺性的土地資源后，其他行業(yè)和社會財富自動如“蒼蠅叮蛋”樣聚攏而來，想不賺錢都難。
其四，地產(chǎn)巨頭全能運作。即開發(fā)商利用大量銀行資金拿地、蓋房、銷售、物管一條龍式的斂財滾動開發(fā)模式，可稱作“全能開發(fā)商”。長江實業(yè)、新鴻基地產(chǎn)、新世界發(fā)展、恒基兆業(yè)等十家地產(chǎn)集團開發(fā)量約占香港總開發(fā)量的80%左右，市場集中度非常高。比如，善于“逆市拓展”的李嘉誠在目前宏觀調(diào)控之下，反其道而上，以和記黃埔為載體在內(nèi)地囤地已達600萬平方米，其策略為逢低建倉，坐等地價上漲，寄望中國經(jīng)濟發(fā)展的大勢。
其五，期房預(yù)售制。1953年，在香港嚴(yán)重供小于求的買方市場下，李嘉誠首創(chuàng)賣樓花的游戲規(guī)劃，從而在資金要求上大大降低了開發(fā)商的入行門檻，有效提高了開發(fā)速度，擴大開發(fā)規(guī)模。
總而言之，香港地產(chǎn)模塊式具有土地開發(fā)的壟斷性、融資渠道的單一性、項目運作的全程性、經(jīng)營暴利的獨占性等幾個鮮明特點。
“美式”地產(chǎn) 市場化、專業(yè)化的長期投資
美國地產(chǎn)模式的背景及特點：
其一，土地自由供應(yīng)。理論上講，在上世紀(jì)90年代初日本地產(chǎn)泡沫最大的時候，有人戲言如果把東京賣掉就可以買下整個美國，由此可知日本地價之高，美國地價之低。若再追溯一下歷史，當(dāng)年美國西部大開發(fā)時，只須交納10美元手續(xù)費就可以免費獲得無人居住的土地160英畝，只要定居和開墾5年，土地就永遠(yuǎn)歸私人所有；由此形成美國62％土地私有的格局，政府無力如我國那樣嚴(yán)控土地供給。
其二，高度專業(yè)化。開發(fā)模式走的則是另一條專業(yè)化道路，投資、開發(fā)、物業(yè)經(jīng)營等各業(yè)務(wù)板塊相對獨立。專業(yè)化程度越高，社會化大生產(chǎn)的效率也就越高，同時也是充分市場化的明證。
其三， 融資多元化。在美國，融資方式除銀行提供貸款外，還依靠退休基金、不動產(chǎn)信貸等多種金融工具，只有15％左右是銀行資金，70％則是社會大眾的資金，其中35％是退休基金，35％是不動產(chǎn)基金。
本新聞共
3頁,當(dāng)前在第
1頁
【1】 【2】 【3】 
打印本頁
