我市房產(chǎn)開(kāi)發(fā)應(yīng)關(guān)注的問(wèn)題
近年來(lái)，我市房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，不僅改善了群眾的居住條件，同時(shí)也為我市市容市貌的改變注入了新的活力，但我市房地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中也出現(xiàn)了不少問(wèn)題，需要引起業(yè)界足夠的重視。
專家稱，我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中主要問(wèn)題表現(xiàn)在：
1、商品房開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)失衡，商鋪供應(yīng)過(guò)量。2004年商品住宅的開(kāi)發(fā)由2003年的84％降為81．9％，寫字樓開(kāi)發(fā)由2003年的6％降為3．5％，商鋪開(kāi)發(fā)由2003年的9％上升為14．6％，增長(zhǎng)了5．6個(gè)百分點(diǎn)。商鋪的過(guò)量開(kāi)發(fā)，形成供應(yīng)量過(guò)剩，造成市場(chǎng)空置。這種現(xiàn)象以秦安和麥積最為明顯。2004年秦安商品房年總開(kāi)發(fā)量13．57萬(wàn)平方米，商鋪開(kāi)發(fā)4．76萬(wàn)平方米，占開(kāi)發(fā)總量的35．1％，而市場(chǎng)銷售量未超過(guò)30％。麥積區(qū)步行街繁華地段的渭濱商城、金都商城和正在建設(shè)中的錦園大廈，銷售率也在30％左右。在商品住宅供應(yīng)中，結(jié)構(gòu)性矛盾依然突出，中低價(jià)位、中小戶型的商品房和經(jīng)濟(jì)適用房比重偏小。二手房房源未能充分釋放，有效供給不足，所占的比重也不大，僅為8．8％，很難滿足大多數(shù)中、低收人家庭居民的住房需求。造成市場(chǎng)上經(jīng)濟(jì)適用房供不應(yīng)求，二手房相當(dāng)緊俏，商品房?jī)r(jià)格居高不下的局面。
2、開(kāi)發(fā)企業(yè)融資渠道狹窄，缺乏發(fā)展后勁，資金來(lái)源結(jié)構(gòu)單一，房地產(chǎn)市場(chǎng)資金對(duì)銀行依賴度過(guò)高。
我市從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的80多家企業(yè)，其中二級(jí)資質(zhì)的只有1家，其余均為三、四級(jí)和暫定資質(zhì)。開(kāi)發(fā)商自有資金比例低，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中能達(dá)到35％資本金的不到10家，大多數(shù)企業(yè)單純依靠銀行融資和商品房預(yù)售，同時(shí)由于大部分企業(yè)實(shí)力較弱，沒(méi)有形成規(guī)模開(kāi)發(fā)。
3、五縣房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展不平衡，開(kāi)發(fā)管理中問(wèn)題較多。一是個(gè)別縣前些年違規(guī)開(kāi)發(fā)，既造成房地產(chǎn)稅收流失，又形成大量已經(jīng)銷售的商品房因無(wú)開(kāi)發(fā)資質(zhì)和合法手續(xù)，老百姓辦不上房產(chǎn)證。二是縣城城市規(guī)劃滯后。主要是在沒(méi)有詳規(guī)的情況下，先開(kāi)發(fā)，形成建設(shè)上的失誤，所建房屋給水、供熱、排污難以配套；其次是只重視街面一張皮，見(jiàn)縫插針蓋房子，縣城規(guī)劃沒(méi)有住宅區(qū)、商業(yè)區(qū)的規(guī)劃概念，建成的房子難管理，環(huán)境臟、亂、差。三是重開(kāi)發(fā)、輕管理。主要是不重視房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易和管理。
4、縣區(qū)住房制度改革難以深化，城鎮(zhèn)職工住房需求、住房供應(yīng)大受影響。一是國(guó)家在九十年代作為住房保障基本制度建立的住房公積金制度不能堅(jiān)持，縣區(qū)職工對(duì)商品房、經(jīng)濟(jì)適用房的購(gòu)買力減弱。我市五縣兩區(qū)的住房公積金合在一起，還不如平?jīng)鍪徐o寧一個(gè)縣的存量。二是以中低收入家庭為主要供應(yīng)對(duì)象的經(jīng)濟(jì)適用房，有兩個(gè)縣沒(méi)有規(guī)劃。 (天水市房地產(chǎn)管理局)
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